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Faculty & Research
El problema de la vivienda
17 de Julio de 2017
En el segundo trimestre, el precio del alquiler de la vivienda en Baleares aumentó un 34,2%, respecto al segundo
Por Rafael Hurtado, profesor del Máster en Dirección y Gestión financiera de EAE Business School
Desde hace unos años, España viene experimentando un alza importante del precio de los alquileres, en especial en ciudades como Madrid y Barcelona, pero también en zonas como Ibiza. Según datos de idelista.com, en el segundo trimestre de 2017 el precio del alquiler de la vivienda en Baleares aumentó un 34,2%, respecto al segundo trimestre del año anterior. En el mismo periodo, en la ciudad de Madrid el incremento fue de un 11,4% y en Barcelona de un 10,6%.
Ante estas importantes subidas, lo primero que hay que preguntarse son las causas de las mismas. El mercado de alquiler, como cualquier otro mercado, se rige por la oferta y la demanda. En este caso, además, en el mercado del alquiler, la oferta es numerosas (son miles los propietarios que ofrecen su residencia) y la demanda también es numerosa, por lo cual, estamos lejos de cualquier situación oligopolista. Si el alquiler ha subido es claramente porque la demanda es numerosa, y la oferta, al menos en ciertas zonas, no es suficiente.
La demanda ha crecido por varias razones como la clara mejora de la actividad económica desde hace cuatro años o el enorme flujo turístico que recibe España. Actualmente, son muchos los turistas que se alojan en Barcelona, Ibiza u otros lugares mediante la contratación de pisos a través de plataformas como Airbnb. Por tanto, esta nueva forma de intermediar el mercado inmobiliario ha hecho incrementar la demanda, en gran medida, (vienen más turistas y muchos no se alojan en hoteles, sino en pisos de alquiler) y, en menor medida, ha provocado un aumento de la oferta (los propietarios alquilando mediante Airbnb tienen generalmente mayores rentabilidades, por lo que esto incentiva a que más propiedades se pongan en el mercado de alquiler). Adicionalmente, muchos jóvenes prefieren alquilar a comprar, ya que pueden tener más renta disponible, mayor flexibilidad y, en principio, menor riesgo financiero. Esta situación también ha provocado un aumento de la demanda de alquiler.
Actualmente, hay quien habla de burbuja en el alquiler. Creo sinceramente que no se puede hablar de burbuja en sentido estricto. Las burbujas suelen suceder cuando se compran activos con fuerte apalancamiento, lo cual no es el caso de la vivienda en alquiler.
Ante esta situación, algunas voces han reclamado mayor regulación como, por ejemplo, limitar el importe máximo del alquiler, o cambiar la ley de arrendamientos urbanos. Creo sinceramente que este no es el mejor camino, ya que puede generar efectos secundarios importantes.
Para reducir el incremento del precio del alquiler sólo queda actuar en la demanda o en la oferta. En mi opinión, es más conveniente incentivar la oferta. En ciudades como Madrid o Barcelona es importante fomentar que grandes operadores, como las Socimi, pueden ofertar pisos en alquiler. El mercado español de alquiler está basado en alquiler de particular a particular. Mercados de alquiler más maduros requieren de una mayor y mejor oferta.