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Conoce a Luis Jorge Donalonso, antiguo alumno de EAE y Project & Real Estate en Teknia Group

Vie, 05/06/2016 - 00:00

Hoy charlamos con Luis Jorge Donalonso, antiguo alumno del Máster en Project Management de EAE Business School, que desde principio de año ocupa el puesto de Project & Real Estate Manager en Teknia Group. Tal y como nos indica él mismo, este cargo es una oportunidad y un reto que enfrenta por ilusión y motivación. La empresa a la que se incorporó recientemente ha experimentado un crecimiento exponencial desde que nació, hace apenas 24 años, hasta la actualidad, convertida en una multinacional que trabaja en 15 países diferentes y que ha conseguido multiplicar sus ventas por 100.

Luis Jorge Donalonso¿Qué supone para tu carrera trabajar como Responsable inmobiliario en Teknia Group?

Ser Responsable Inmobiliario de una multinacional como Teknia Group es, en primer lugar, un evidente paso adelante en mi carrera. Es una oportunidad de continuar mi desarrollo y evolución tanto en el ámbito profesional como en el personal.

Sin embargo, lo que principalmente supone es un reto, al que me enfrento con motivación e ilusión, a la vez que una enriquecedora experiencia que me permitirá estudiar y conocer las particularidades de todos los países en los que actualmente Teknia Group tiene presencia o vaya a tenerla en un futuro. No hay que olvidar que Teknia Group actualmente se encuentra establecida en 15 países diferentes distribuidos en cuatro continentes.



¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario en España?

El mercado inmobiliario se divide en sector terciario (con fines comerciales, como oficinas, retail, logístico e industrial, u hotelero) y en sector residencial. Esta división es importante porque el comportamiento de ambas es totalmente diferente.

Para el mercado terciario el año 2016 será el año de la consolidación. El sector terciario viene de un año record desde el punto de vista inversor como fue 2015 (batiendo el histórico 2007), y de dos años anteriores (2013 y sobre todo 2014) con un crecimiento muy elevado. De hecho el 2016 será una continuación del año pasado pero con un descenso en la vorágine inversora.

El sector residencial es otro tema. Así como el sector terciario se recuperó ya a finales de 2013 y en 2015 batió records absolutos en el histórico del país, el residencial sigue un ritmo completamente diferente. Desde 2014 ha empezado a dar síntomas de mejora, pero no fue hasta 2015 cuando se pudo comprobar un crecimiento real en las promociones y en las hipotecas, con la Comunidad de Madrid a la cabeza (junto con Barcelona, Málaga e Islas Baleares).

Este 2016 será el año de la recuperación, con un crecimiento consolidado y equilibrado donde la demanda final, el acceso a hipotecas y el aumento de suelos finalistas y semi finalistas jugarán un papel fundamental en dicha consolidación.

Desde su punto de vista, ¿se está recuperando, estabilizando o volverá a caer en cuanto a los precios?

Bueno, aquí pasa una cosa curiosa. Desde un punto de vista inversor, los precios del mercado inmobiliario español, en el sector terciario, son todavía bajos con respecto a mercados de su alrededor y siguen ofreciendo rentabilidades interesantes. Esta será una de las razones por las que se incrementarán los precios pero con tendencia a estabilizar. Como comenté anteriormente, el 2016 será el año de la consolidación definitiva del sector terciario con índices de crecimiento estabilizados y acordes a nuestro volumen de mercado. Resumiendo, habrá ligeras subidas pero con tendencia a estabilizar los precios.

Con respecto al sector residencial, los precios subirán, pero no lo harán en toda España al mismo ritmo. Además, parece que con respecto a la promoción de viviendas, ha habido un cambio de tendencia. Ahora la demanda final se ha convertido en uno de los parámetros principales a tener en cuenta, hecho que no se daba en 2007. Será durante los años 2016, 2017 y 2018 cuando aumentarán las promociones inmobiliarias, la compra de suelos (veremos si sólo finalistas y semi-finalistas como hasta ahora o ya se empieza otra vez a comprar más suelo en desarrollo) y se consolidará la demanda de viviendas, aumentando los precios de manera lenta y constante. Por tanto, estamos en pleno proceso de recuperación del sector.

¿Cuáles son los nuevos actores del sector?

Principalmente son cuatro: bancos, SOCIMIs, fondos de inversión (principalmente oportunista o buitres) y la SAREB.

Los bancos desde el estallido de la burbuja inmobiliaria recibieron ingentes cantidades de inmuebles, tanto por dación en pago de los promotores como por ejecución hipotecaria directa. El alcance de este proceso fue de tal calibre que se convirtieron de la noche a la mañana en las mayores propietarias de patrimonio inmobiliario del país, sin una estructura clara a través de la que gestionar una venta ordenada del mismo. Ellos actualmente no sólo actúan como bancos financiando proyectos o concediendo hipotecas, sino también como promotores de viviendas y gestoras de patrimonio, como son el caso de Altamira (Banco Santander), Anida (BBVA) o Solvia (Banco Sabadell).

Las SOCIMIs (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) se crearon en España en 2009 pero no fue hasta los cambios normativos introducidos en 2012 (principalmente para aumentar las exenciones fiscales a los inversores) cuando se consolidaron como potentes actores del mercado actual. No dejan de ser la adaptación española de los vehículos de inversiones inmobiliarias (REIT) en funcionamiento en otros países desde hace tiempo. Son sociedades cotizadas con una tributación fiscal particular cuya actividad se restringe al desarrollo, rehabilitación y explotación de inmuebles en rentabilidad, tenencia de participación en otras SOCIMIs y al desarrollo de actividades inmobiliarias accesorias (limitadas éstas a un 20% del volumen del negocio). Han sido uno de los grandes reactivadores del sector con transacciones espectaculares como la compra de la TESTA (patrimonial inmobiliaria perteneciente a Sacyr) por parte de la SOCIMI Merlin Properties por valor de unos 2.000 millones de €.

Los fondos de inversión oportunistas (también conocidos como fondos buitres) han sido otro de los principales reactivadores del mercado. Entidades como Blackstone, Apollo o Cerberus, han realizado potentes inversiones inmobiliarias desde 2012 (puntualmente incluso antes). El objetivo principal de estos fondos es comprar carteras de inmuebles, créditos en riesgo de impago o créditos morosos, por debajo de su precio de mercado, con el fin de conseguir una rentabilidad futura a través de una gestión eficiente de los mismos. Fueron los primeros en reactivar el cadáver.

Por último nos encontramos la SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) también denominado Banco malo. Es una entidad privada creada en noviembre de 2012 para ayudar al saneamiento del sector financiero español, y en concreto de las entidades que arrastraban problemas debido a su excesiva exposición al sector inmobiliario. Su creación se recoge en los compromisos firmados en julio de 2012 entre el Gobierno español y los socios europeos y que permitieron a España recibir la ayuda financiera para la banca. Esos acuerdos, incluidos en un Memorando de Entendimiento (MoU), establecen la creación de una gestora de activos externa a la que transferir los activos inmobiliarios de las entidades que atravesaban dificultades. Siendo su misión, liquidar (desinvertir) los activos recibidos en un periodo máximo de 15 años, maximizando la rentabilidad en la gestión de los mismos.

¿A qué retos se enfrenta el mercado en los próximos años?

Si hablas con los principales expertos del sector (como pueden ser las consultoras inmobiliarias), ellos hablarán principalmente, o en primer lugar, de la estabilización del sector. Hemos vivido muchos años sin tener una estabilidad, con fuertes subidas (época de la burbuja inmobiliaria) que encadenó con fuertes bajadas (crisis financiera/inmobiliaria). Por lo que el principal reto que se enfrenta el mercado inmobiliario es a la estabilización del mismo. El año 2016 parece que será el primer año en mucho tiempo que viviremos una estabilización del mercado que dará pie a un crecimiento sostenido y equilibrado en los próximos años. Esta estabilización dependerá casi en exclusiva del crecimiento del país y de la estabilidad política. Proyectos como los de Canalejas, Chamartín o Plaza de España son cruciales para dar el impulso necesario y la buscada estabilización, además de ser focos importantísimos de inversores tanto nacionales como extranjeros.

El segundo gran reto es el de la promoción residencial sostenida donde el usuario final debe ser el stakeholder más importante y sobre el cual debe gravitar todo el proyecto. Las promotoras que no entiendan este nuevo escenario, caerán en los mimos errores del pasado y consecuentemente desaparecerán.

Y por último, yo apuntaría como el tercer gran reto el de la maduración (algo que ya he mencionado anteriormente). El mercado inmobiliario español es joven desde el punto de vista inversor comparativamente con otros mercados como el estadounidense, el británico o el alemán. España, tiene dos focos principales de inversión que son Madrid y Barcelona (en este orden), dejando al resto del país en una situación de segundo plano absoluto (salvo la inversión hotelera en zonas costeras con alta capacidad turística, o la inversión en centros comerciales, más descentralizada que el resto). Entender el mercado inmobiliario desde un punto de vista inversor (aun siendo usuario), me parece fundamental para que nuestro mercado madure al nivel de los mercados antes mencionados.

En su opinión, ¿es necesaria una nueva regulación del sector inmobiliario que unifique la normativa? ¿Qué cambios realizaría y por qué?

Bueno, tanto desde el punto de vista residencial como del terciario, existe un exceso de regulación que no es positiva. Esto se convierte en una falta de seguridad que incide directamente en los potenciales inversores. Un marco regulatorio unificado conseguiría mitigar gran parte de esta inseguridad y respondería a una maduración del mercado que es uno de los retos más importantes a los que se enfrenta.

De hecho ya se aprobó a finales de 2015 una normativa que unifica criterios para rehabilitaciones y aspectos medioambientales. Esta normativa es muy importante ya que la rehabilitación no sólo asegura edificios más eficientes y menos contaminantes, sino que multiplica la potencialidad inversora en zonas donde no es sencillo realizar promoción de obra nueva. Un ejemplo de ello es el Barrio de Salamanca en Madrid, un distrito con un alto poder adquisitivo y una gran capacidad de atraer inversores para casi cualquier tipología de activo y uso, pero con edificios antiguos con necesidad de actualizarse.

Por último, personalmente me gustaría que la complejidad burocrática que acompaña a las inversiones inmobiliarias se redujera, principalmente en lo que concierne a cambios de uso de los activos, pues agilizaría y flexibilizaría el mercado convirtiendo al mismo en mucho más dinámico y con mayor atractivo inversor.

¿Qué te está aportando el Máster en Project Management cursas actualmente en la Escuela y por qué te decidiste a estudiarlo?

El mundo laboral actual se mueve por proyectos, es algo innegable. El dirigir, planificar, organizar y controlar proyectos complejos de forma eficaz y eficiente son requisitos necesarios para el directivo actual. En mi formación continua como profesional, siempre intento aprender y adaptarme a la demanda laboral y a la necesidad del mercado. Entendí que para continuar con mi proceso formativo y para dar el salto de calidad laboral que estaba buscando, el Máster en Project Management en una escuela de prestigio como es EAE Business School era una de las mejores opciones que el mercado me ofrecía. Por supuesto se suma el plus de la certificación PMP que te acredita como un experto director de proyecto en cualquier parte del mundo y que la propia escuela te ayuda a obtener.

En mi caso particular, como responsable de la parte inmobiliaria de una multinacional como es Teknia Group, me está ayudando a mejorar mis habilidades dirigiendo proyectos por todo el mundo siguiendo un criterio unificado a la hora de abordarlos y ejecutarlos. Así mismo, junto a la formación teórica y práctica lectiva, destacaría la experiencia laboral de profesores y compañeros que compartimos mutuamente con el objetivo de complementar el propio master. Es sorprendente lo que puedes llegar a aprender a través de la experiencia de profesores o compañeros.

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