Actualidad

Lola Ripollés, profesora de EAE Business School y miembro de la Junta Directiva de WIRES

Jueves, 7 de Febrero, 2019

Por: Lola Ripollés, profesora de EAE Business School y miembro de la Junta Directiva de WIRES

Se decretó (sí, por Real Decreto…) un “pack” compuesto por una pizca de intervención en los plazos, otra pizca de limitar fianzas, otra de pasar los gastos de gestión a las empresas y otro poquito de incentivo fiscal, con la exención del ITP y la no repercusión del IBI al arrendatario.

Un cóctel que se preparó un poco, de aquella manera, para tratar de frenar abusos e incentivar el mercado de alquiler. La intención no era mala. Al menos mostraba una preocupación por lo que está sucediendo con los alquileres en muchas ciudades (sobre todo las más grandes) y suponía un intento de que la oferta mejore y se consolide el alquiler como una alternativa para dotar de vivienda a una población joven, y no tan joven, que cada vez tiene más dificultad para acceder a la vivienda en propiedad por los precios y por la precariedad de los sueldos. Dos en uno.

Con el aumento de los plazos del contrato de alquiler de tres a cinco años y el incremento de las prórrogas tácitas lo que se pretendía era dar más seguridad al arrendador, lo que, en teoría, animaría a propietarios a poner sus viviendas en el mercado y en consecuencia generaría un aumento del parque de viviendas en alquiler.

La idea es que el incremento en la oferta frene la subida en los precios, calme el mercado y así se “proteja” a los hogares más vulnerables. Por otra parte, el límite en el importe de las fianzas evitaría situaciones de abuso en las condiciones de las rentas. Como suele pasar, una cosa es la teoría y otra la práctica.

Hay que ser muy cuidadoso con un exceso de regulación y suele ser mejor dejar que el mercado se regule naturalmente. Intervenciones de este tipo pueden tener un efecto positivo a corto plazo, pero las leyes no se ponen y se quitan con la misma agilidad con que evoluciona un mercado y las consecuencias a medio y largo plazo parecen no haberse evaluado con excesivo celo.

Buscar poner mayor peso en la balanza hacia el arrendatario incrementando los plazos de los contratos puede no ser la solución ideal. Si quitamos agilidad quizá nos encontremos con que, aunque se incremente el número de viviendas que se ponen en alquiler, no se quiera un compromiso a contratos tan largos, especialmente si hablamos de alquileres a personas jurídicas. Limitar las cantidades exigidas como fianza frenará abusos, pero cada caso es un mundo y se debe dejar a las partes contratantes que acuerden lo que en cada caso se considere oportuno.

Si hablamos de alquileres de oficinas/terciario, o damos flexibilidad al marco o definitivamente la única solución para muchas empresas será los espacios de coworking, frenando la salida al mercado de otros productos intermedios y de las configuraciones “multi-tenant”.

Sobre las medidas fiscales, estoy de acuerdo en la exención del ITP ya que gravar en exceso solo lleva a fomentar la ocultación, y estamos fritos a impuestos. Quién pague el IBI debiera quedar a discreción de las partes.

En conclusión, tocar la balanza hacia un lado u otro (arrendatario o arrendador) interviniendo es un arma de doble filo. Lo mejor es dejar que el mercado se autorregule y, si queremos que se tranquilicen las subidas, más que regular debiéramos ir pensando en sentar las bases con una política de vivienda clara y sin demagogias, empezando por crear seguridad jurídica para que se incremente el suelo finalista en ciudades como Madrid o Barcelona.

Nunca pensé que diría esto, pero por una vez estoy agradecida a Podemos por haber frenado el Decreto; sin embargo, sólo pensar que el efecto rebote de este freno a la regulación pueda ser la limitación de los precios, me espeluzna. Lo cierto es que el resultado es un periodo incierto porque los contratos que se han firmado entre la fecha de la aprobación del Decreto hasta su derogación, están regulados por dicho Decreto, y hablamos de un periodo muy breve.

Mi esperanza ante tanto barullo político es que la profesionalidad de los actores del sector inmobiliario siga tirando del carro para que, a pesar de las muchas condiciones adversas, aumente el parque de viviendas de calidad a un precio medio razonable. Sólo con eso, seguro que el alquiler se regula solito. ¿Es mucho pedir?