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Juan Carlos Higueras, profesor del Máster en Dirección de Marketing y Gestión Comercial y Executive MBA de EAE Business School.

Jueves, 28 de Junio, 2018

Por Juan Carlos Higueras, profesor del Máster en Dirección de Marketing y Gestión Comercial y Executive MBA de EAE Business School

El año 2017 ha marcado la consolidación de la recuperación del mercado inmobiliario en España, tanto en el sector residencial como empresarial, tanto en la compraventa de viviendas, como en el alquiler. Sin embargo, el ritmo de crecimiento de precios está siendo muy desigual en el mercado de compraventa frente al de alquiler ya que se mueven a diferentes velocidades.

En los primeros 6 meses de 2018 los precios han continuado una senda de elevado crecimiento que algunos califican de burbuja. En algunas ciudades, los precios del alquiler han subido significativamente, en especial en aquellas capitales donde mayor empuje genera la actividad económica. Ciudades como Madrid y Barcelona están marcando incrementos de rentas que podríamos llamar de vértigo, ya que nunca se habían alcanzado tales cotas en el centro de dichas ciudades. De hecho, en estas zonas, comienzan a ajustarse tímidamente los precios pues son pocos los que pueden o están dispuestos a pagarlos e incluso ya se habla abiertamente de los procesos de “casting” de inquilinos donde el propietario está en condiciones de elegir al inquilino que más confianza y avales aporta.

Sin embargo, tanto en zonas periféricas como en el resto de España, los precios aún tienen bastante recorrido al alza ya que se encuentran un 35% por debajo de los máximos alcanzados antes de la crisis inmobiliaria. Es cierto que los precios de alquiler están subiendo porcentualmente más y a mayor velocidad que los de la compra de vivienda, pero esto es consecuencia de varios factores. El primero que el alquiler bajó mucho más rápido por la fuerte caída del empleo y ahora vuelve a recuperar los precios históricos y segundo que la recuperación económica genera empleo, pero no la suficiente estabilidad ni niveles salariales como para comprar una vivienda.

El precio de alquiler depende de varios factores

  • La mejora en la economía y en la tasa de desempleo que fomenta la mayor demanda de vivienda en alquiler en aquellas zonas generadoras de empleo
  • Empleo con salarios que no crecen al mismo ritmo que la economía y con incertidumbres asociadas a la precariedad laboral que imposibilitan el acceso a la vivienda en propiedad
  • La proliferación de vehículos de inversión inmobiliaria, tales como las SOCIMIS
  • El fuerte crecimiento del sector turístico junto con el efecto de las plataformas digitales basadas en la economía colaborativa
  • El ahorro acumulado por las familias que estaba guardado a la espera de la recuperación y que ahora tienen mayor confianza. Invierten en inmuebles para el alquiler al tratarse de una alternativa de inversión con mayor rentabilidad que otras inversiones tradicionales
  • Las políticas activas de las administraciones públicas, tanto para la ayuda al alquiler como para otorgar licencias para el desarrollo urbanístico.

 

Al igual que los vasos comunicantes, el precio medio de alquiler en España irá subiendo por efecto “mancha de aceite” hasta que lleguemos a una situación de estabilidad, algo que previsiblemente ocurrirá a lo largo de los próximos 3 años. Aunque es complicado frenar el empuje del mercado, la mejor opción para frenar la escalada de precios pasa por un incremento en la oferta de activos, lo que se puede acelerar mediante políticas públicas y privadas.

Un elemento que puede enfriar el ascenso del alquiler es la banca, que ha iniciado una senda de reducción de diferenciales en los préstamos hipotecarios y una mayor relajación del acceso al crédito, lo que hace que la propensión a comprar frente a alquilar sea cada vez mayor pues no debemos olvidar que culturalmente somos un país de propietarios.

A nivel político, los ayuntamientos pueden jugar un papel clave, posibilitando o desbloqueando el desarrollo de planes urbanísticos que generen mayor oferta de vivienda o bien mediante políticas municipales regulando el alquiler turístico que lo limita y acota. Esto comienza a ser percibido por los propietarios que desinflan sus expectativas de rentas a favor de alquileres de larga duración a precios más razonables, lo que podría llevar a un ajuste a la baja. De igual forma, el Gobierno puede ayudar mediante una reforma de la LAU que proteja de manera efectiva al arrendador, pues el miedo al impago y lo que conlleva, es una rémora que impide poner mayor número de viviendas vacías en alquiler.

Sólo un dato para reforzar este aspecto, en el año 2017 la morosidad ha aumentado siendo el importe medio de impago cercano a los 10.000 euros en ciudades como Madrid y Barcelona, sin contar con los daños al inmueble, lo que evidencia la gran reticencia de algunos propietarios por sacar al mercado de alquiler los inmuebles que tienen ociosos, renunciando a interesantes rentabilidades por la aversión al riesgo que existe y el alquiler turístico es una vía de escape que mitiga tal riesgo.

En los próximos meses, sin lugar a dudas, vamos a seguir asistiendo a noticias e informativos en los medios acerca del vertiginoso crecimiento del alquiler, así como debates sobre sus causas, consecuencias y medidas para frenarlo, algo realmente complicado por la divergencia de intereses de unos y de otros.