10 de Mayo de 2017
Por José Ramón Sánchez, profesor del Máster en Dirección y Gestión Financiera de EAE Business School
Conforme a los últimos datos registrados sobre el mercado inmobiliario en España, en total, se registraron 38.176 operaciones, que representarían un incremento interanual del 11,3 %. La subida fue generalizada: la compraventa de pisos de precio libre repuntó el 12,9 %, gracias a que la subida del 14,5 % de los de segunda mano compensó la caída del 1,7 % de los nuevos.
Por su parte, la compraventa de viviendas unifamiliares registró un repunte del 5,1 %. También resulta interesante destacar que la constitución de hipotecas sobre viviendas despuntó el 5,8 % (24.625) y el crédito medio concedido fue de 159.927 euros, superior en el 5 % al de un año antes.
Con estos datos, es necesario cuestionarse si el mercado inmobiliario en España está empezando a mostrar determinados "brotes verdes" hacia una recuperación, tras la crisis de hace diez años. Según fuentes del sector, se estima una demanda de 450.000 viviendas y una subida de precios de un 3% anual para el presente 2017, debido sobre todo a dos factores: la bajada de los costes para financiar los inmuebles y el crecimiento del empleo, que parecen haber animado a los inversores a fijarse de nuevo en el sector inmobiliario.
Con mayor detalle, varios son los factores que están animando a una vuelta al mercado. Unas perspectivas macroeconómicas del 2,5% de crecimiento del PIB y posibilidades de reducción del desempleo, una mejora de las condiciones hipotecarias, tanto desde la perspectiva de tipos como de menor morosidad y el incremento generalizado de la rentabilidad del alquiler. A parte, elementos de mercado que antes, o no estaban, o no querían estar, y ahora se apuntan a la tendencia. Desde el acceso a primera vivienda de jóvenes a la posibilidad de invertir, ya sea como bien especulativo o meramente en busca de una mejor rentabilidad a través de la venta o el propio alquiler, como ya se ha comentado.
A pesar de las perspectivas, todavía existe un exceso de oferta que impide una recuperación evidente de los precios, síntoma paralelo de una recuperación sustancial: La acumulación bancaria de stocks y de las viviendas construidas, así como el descenso demográfico que precisa de paquetes de políticas públicas de vivienda orientadas a flexibilizar el acceso a la juventud. Asimismo, el alquiler, en perjuicio de la propia compraventa, puede alargar las perspectivas de un vacío de la oferta, necesario para un ajuste con la demanda. Ello es lógico, puesto que la todavía precariedad laboral debilita las intenciones de un contrato hipotecario a largo plazo compensado con períodos temporales más cortos y modificables como es el alquiler.
Sin embargo, por encima de todo, las estimaciones apuntan, en neto, a que un sector clave como el inmobiliario, está en buen camino. Recuperado el optimismo, las expectativas no descartan hasta una media de 900.000 viviendas vendidas al año en próximos períodos…