Por Rafael Fraile, profesor del Master of International Business de EAE Business School
El Título primero, capítulo tercero el artículo 47 de la Constitución española establece:
"Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos".
Después del estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis posterior con la caída de demanda de vivienda, tanto en venta como en alquiler se están produciendo un repunte de los precios que hace volver a temer que se repitan situaciones pasadas.
Los factores a considerar en el acceso a la vivienda son:
El precio de la vivienda, venta y alquiler. La variación del precio en ambos ha sido desigual, mientras que el precio de la vivienda a nivel nacional ha sufrido un aumento por debajo del 10% desde los niveles más bajos de los años 2015-2016 y todavía los precios de venta se encuentran por debajo del año 2017 (según datos de Timsa). El alquiler ha experimentado una subida superior al 20% desde los mínimos y existen zonas en grandes capitales con precios en máximos históricos. Es decir, los precios del alquiler y la vivienda evolucionan de forma diferente.
La renta disponible y el mercado laboral. De acuerdo con los datos de la OCDE la media de la renta disponible en España cayó un 7% en el periodo 2007 a 2015, de 19.696 a 18.246 euros y la mediana un 10% en este mismo periodo. Teniendo en cuenta que las subidas del salario medio en España desde el 2015 han sido reducidas, de hecho en el primer trimestre del 2018 se ha producido una bajada, cabe suponer que la renta disponible sigue estando por debajo del 2007.
Por otro lado si bien es cierto que el mercado laboral se encuentra en una fase de reactivación en lo que se refiere a la reducción del número de parados las condiciones laborales se han deteriorado con un incremento del porcentaje de jóvenes menores de 30 años con contratos temporales (56% en el 2016 -Fuente Eurostat).
El parque de viviendas. En España existe un parque estimado de viviendas de 550 viviendas por cada 1.000 habitantes, ya en el 2006, con número estimado de 510 viviendas por cada 1.000 habitantes, España era el país de Europa con mayor número de viviendas per cápita. (Fuente Funcas).
Por lo anteriormente expuesto nos encontramos ante una situación compleja. Por una parte un aumento de la población con interés en el acceso a una vivienda pero que por la condiciones laborales y de crédito deben dirigir su búsqueda al alquiler y, por la otra, un aumento de los precios de alquiler muy superior a la renta disponible con lo que el esfuerzo a realizar aumenta considerablemente. Esta situación lleva a que el acceso a la vivienda no mejora y que la recuperación económica en este caso no conlleva una mejora de las condiciones de vida. La situación no es sostenible y, salvo en zonas como las almendras centrales de las grandes capitales afectadas por factores externos compra de vivienda por parte de no residentes o para alquiler turístico), cabe esperar un disminución del ritmo de crecimiento del alquiler.
