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Tendencias del sector inmobiliario español 2018
25 de Abril de 2018
El mercado inmobiliario en España muestra claros signos de recuperación tras la crisis financiera vivida hace unos años.
Por Débora González, profesora del Máster en Dirección y Gestión Financiera de EAE Business School.
En concreto, el incremento escalonado en los últimos meses en los precios de compraventa de viviendas en determinadas zonas consolidadas tendría su origen en 5 factores:
- El crecimiento sostenido de la economía española, con un PIB que creció un 3,1% durante el año 2017 y con expectativas similares para los próximos años, mejoras en el empleo y en el consumo. La recuperación de la economía española y del mercado inmobiliario tienen una fuerte correlación positiva.
- Mejoras en las condiciones de financiación bancaria, con hipotecas sobre el 100% del valor de la vivienda. El Observatorio de la Financiación Familiar de Agencia Negociadora prevé que durante el primer semestre de 2018 la guerra comercial por las hipotecas llevará a que, por primera vez en 10 años, se concedan hipotecas por el 100% del valor de tasación y que además incluyan los gastos añadidos.
- Demanda externa e interna en plena expansión que utilizan el mercado inmobiliario como vehículo de inversión financiera. Los españoles aún ahorramos en productos vinculados con la vivienda a pesar de haber presenciado el pinchazo en la burbuja inmobiliaria, donde el valor de los activos inmobiliarios se redujo hasta un 45% en 2013.
- Inflación de precios que afecta a todos los sectores económicos e inflación de costes que afecta al sector de la construcción.
- La escasez de suelo urbanizable se traslada al precio del suelo y al precio final en la oferta de viviendas.
Para entender el calentamiento de los precios en España, el precio tasado de la vivienda libre, de acuerdo con el Ministerio de Fomento, se situó a finales del año 2017 en 1.558,7€ por metro cuadrado, lo que significa que ha tenido un incremento anual del 3.1%, superior al del año anterior que fue del 1,5%. Así pues, desde finales del año 2013 la vivienda libre ha tenido un incremento acumulado del 6,1%[1].
Si nos centramos en el arrendamiento de viviendas en las grandes ciudades, el precio de las viviendas en alquiler ha experimentado fuertes subidas en los últimos años. Como causa principal cabría destacar el aumento del mercado de alquiler turístico en el centro de las principales ciudades de España.
Según los datos del portal Idealista, en Madrid, en junio del año 2015, el precio medio por metro cuadrado era de 11,7 euros, mientras que en diciembre de 2017, el precio medio por metro cuadrado se situaba en 15,5 euros, una subida del 32,47%. Por su parte, en Barcelona, el precio medio por metro cuadrado era de 13,2 euros en junio de 2015 y al finalizar 2017, el precio medio del metro cuadrado se encontraba en los 17,5 euros, una subida del 32,57%.
La paradoja la tenemos en el binomio precio del alquiler-salarios. Los alquileres tienen una clara tendencia alcista mientras que los salarios se encuentran estancados y sin perspectivas de recuperación. Este fenómeno hace peligrar el acceso a la vivienda de cada vez más grupos sociales. Las ayudas del ejecutivo a la compra y al alquiler de viviendas son insuficientes.
Para evitar un nuevo pinchazo en la cada vez más evidente burbuja inmobiliaria (sobre todo en el alquiler), el gobierno está estudiando una serie de medidas que se incluirían en la L.A.U. La primera podría ser el retorno del contrato de cinco años de alquiler versus al actual de tres aprobado en 2013. Con ello se consigue una mayor estabilidad en el precio. Otra de las medidas podría ser incentivar la construcción para cubrir la oferta.
[1] Juan Carlos Higueras Redecillas 2018 "La evolución poscrisis del mercado inmobiliario" EAE Business School